1.不動産登記とは

不動産登記は、土地や建物の所在・面積・所有者・担保権の状況などを、法務局が管理する登記簿に記録する制度です。登記は、不動産の物理的な状況を表す「表示に関する登記」（土地家屋調査士の業務）と、所有権や抵当権などの権利関係を表す「権利に関する登記」（司法書士の業務）に大きく分かれます。

権利に関する登記をしておくことで、所有権や抵当権などの権利関係が公示され、不動産の権利変動について第三者に対抗できる状態を整えることができます。逆に、登記をしていないと、後から同じ不動産について権利を主張する人が現れた場合に、自分の権利を守れなくなるおそれがあります。

2.不動産登記が必要になる主な場面

不動産を購入したとき、ご家族から不動産を相続したとき、住宅ローンを完済したとき、引っ越しで住所が変わったときなど、不動産を所有している方や、これから取得する方が登記の手続きをすべき場面は意外と多くあります。一方で「自分の場合は登記が必要なのだろうか」「何の登記をすればよいのだろうか」と悩まれる方も多くいらっしゃいます。

「自分には関係ない」「いつかやればいい」と思って先送りにしていると、いざ売却や相続が発生したときに前提となる登記を求められ、想定以上に手続きが煩雑になることもあります。状況により必要な登記は異なりますので、ご自身に該当するケースを早めに確認しておくことが大切です。

＜不動産登記が必要になる場面（例）＞

・マイホームや投資用不動産を購入した

・家を新築し、所有権保存登記や住宅ローンの抵当権設定登記が必要になった

・親や祖父母から不動産を相続した

・不動産を子どもや配偶者に贈与する

・離婚に伴い不動産の名義を変更する（財産分与）

・住宅ローンを新たに組んだ

・住宅ローンを完済した

・引っ越しや結婚で住所・氏名が変わった

・法人名義で不動産を取得・売却した、または本店移転や商号変更を行った

・家族信託に伴い、不動産の信託登記をする

※新築建物の場合、所有者・面積等を最初に登録する「建物表題登記」は土地家屋調査士の業務となります。その後の所有権保存登記や、住宅ローンの抵当権設定登記は司法書士が対応します。

3.不動産登記の一般的な流れ

不動産登記は、一般的に、ご相談、必要書類のご案内、書類の収集・作成、ご署名・ご押印、法務局への登記申請、完了書類のお渡しという流れで進みます。申請から登記の完了までは、一般的に1〜2週間程度が目安となりますが、法務局の処理状況、登記の種類、補正の有無等により前後します。

司法書士が代理人として登記申請を行う場合、売買・相続・抵当権抹消・住所等変更など、登記の種類に応じて必要書類を確認し、戸籍・住民票などの取得・収集に関するサポート、登記原因証明情報・委任状等の作成、法務局への申請・補正対応まで、手続き全体をサポートします。お客様のご負担をできる限り抑えながら、必要な登記を適切な時期に整えることができます。

4.注意すべき期限

不動産登記の中には、法律上の期限が決められているものや、実務上早めに進めたほうがよいものがあります。期限を過ぎたり、タイミングを逃したりすると、過料の対象になったり、書類の再発行が必要になったりと、思わぬ負担が生じることがあります。特に次の3つの期限は重要です。

4-1. 相続登記：3年以内（令和6年4月から義務化）

2024年（令和6年）4月から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。また、遺産分割協議によって不動産を取得することになった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する必要があります。

正当な理由なく期限内に申請をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。施行日より前に発生した相続で、すでに不動産を相続したことを知っている場合も対象となり、原則として令和9年（2027年）3月31日までに登記を申請する必要があります。親や祖父母名義のままになっている不動産がある場合も、早めの対応が必要です。

4-2. 住所・氏名・名称変更登記：2年以内（令和8年4月から義務化されました）

2026年（令和8年）4月から、所有権の登記名義人の住所・氏名・名称の変更登記が義務化されました。住所・氏名・名称に変更があった日から2年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に申請しない場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。施行日より前に住所等が変わっている場合も対象となり、令和10年（2028年）3月31日までに申請が必要です。

なお、住所等変更登記については、2026年4月より「スマート変更登記」と呼ばれる制度の活用も始まっています。ただし、この制度を利用するには事前に法務局へ「検索用情報の申出（登録）」を行っている必要があり、かつ施行日以降に生じた新しい住所変更にのみ対応します。過去の住所変更や複数の不動産を所有している場合、相続や売却の前提として登記を整える場合などは、従来通りご自身や司法書士を通じて変更登記を申請する必要がありますので、個別の確認が必要です。

4-3. 売買による所有権移転登記：決済日に申請するのが一般的

不動産の売買では、決済（売買代金の支払い）と同時に所有権移転登記を申請するのが一般的です。売買による所有権移転登記には法律上の申請期限が定められているわけではありませんが、買主の権利を保全するため、決済日に登記申請を行うことが重要です。

5.主な不動産登記手続き

5-1.売買による所有権移転登記

マイホームや投資用不動産を売買により取得・売却する際に行う登記です。通常は、決済日に売主・買主・金融機関・司法書士が関与し、売買代金の支払いと同日に登記申請を行います。事案によっては関係者が一堂に会する場合もありますが、いずれの場合も司法書士が本人確認・意思確認・書類確認を行い、決済日に登記申請を行うのが一般的です。

買主にとっては、売買代金の支払いと同日に所有権移転登記を申請し、第三者に対して権利を主張するために必要な登記を速やかに整えることが重要です。また、住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定登記もあわせて申請するのが一般的です。

なお、売主側で過去の住所や氏名が登記簿の記載と異なっている場合には、所有権移転登記の前提として住所・氏名の変更登記が必要になることがあります。決済日までに準備が間に合うよう、契約締結の段階から登記簿の内容を確認しておくことが大切です。仲介業者・金融機関と連携しながら、決済当日にすべての登記がスムーズに進むよう、事前に書類のチェックと段取りを整えます。

＜手続き窓口＞

・対象不動産を管轄する法務局

＜主な必要書類＞

・売主の登記済権利証または登記識別情報通知

・売主の印鑑証明書

・売主の住民票（登記簿上の住所と現住所が異なる場合）

・買主の住民票

・登記原因証明情報

・固定資産評価証明書

・委任状

※個別の事情により必要書類が異なることがあります。

5-2.相続による所有権移転登記（相続登記）

ご家族が亡くなり、不動産を相続した場合には、相続登記による名義変更が必要です。前述のとおり相続登記は2024年4月から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内（遺産分割協議によって取得することになった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内）に申請しなければなりません。

相続登記の申請にあたっては、戸籍の収集、相続人の確定、遺産分割協議など、登記申請に至るまでの前段階で多くの作業が必要になります。相続人が多い場合や、過去の相続が複数回発生している場合（数次相続）には、戸籍収集の範囲がさらに広がり、書類の量も大きく増えていきます。

実際のご相談でも、長年相続による名義変更をしないままになっていた土地について、複数回の相続が発生して相続の権利を持つ方が20人、30人と増えてしまっているケースがあります。手続きが複雑になる前に、早めに相続による不動産登記を進めることが大切です。

＜手続き窓口＞

・対象不動産を管轄する法務局

＜主な必要書類＞

・被相続人の戸籍（除籍・改製原戸籍）「出生から死亡まで」

・相続人全員の現在の戸籍謄本

・相続人の印鑑証明書（遺産分割協議書を添付する場合などに必要）

・相続関係説明図または法定相続情報一覧図

・遺産分割協議書（遺産分割協議による場合）

・被相続人の住民票除票または戸籍の附票（登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりを確認するために必要）

・不動産を取得する相続人の住民票

・固定資産評価証明書

※相続の方法や個別の事情により必要書類が異なることがあります。

5-3.抵当権抹消登記

住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えません。完済時に金融機関から「抵当権抹消に必要な書類一式」が交付されますので、これをもとに法務局へ抹消登記の申請をします。

金融機関から交付された書類は、時間が経過すると、金融機関の代表者変更、合併・商号変更、書類の紛失などにより、追加の確認や再発行が必要になることがあります。また、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記を放置していると、その後の売却・買換え・新たな借入れなどの場面で支障が出ることもあります。住宅ローン完済後は、できるだけ早めに抵当権抹消登記を申請することをおすすめします。

＜手続き窓口＞

・対象不動産を管轄する法務局

＜主な必要書類＞

・金融機関から交付された登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など）

・抵当権者である金融機関の登記識別情報通知または登記済証

・金融機関の委任状

・金融機関の会社法人等番号が分かる情報または資格証明書

・抵当権抹消登記の申請書

※書類の名称や形式は金融機関により異なります。

5-4.住所・氏名・名称変更登記

不動産を取得した後に引っ越しをしたり、結婚・離婚により氏が変わったりすると、登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名が一致しなくなることがあります。また、法人が不動産を所有している場合には、本店移転や商号変更により、登記簿上の住所・名称と現在の情報が一致しなくなることがあります。このような不一致を解消するのが、住所・氏名・名称変更登記です。

所有権の登記名義人について、住所・氏名・名称に変更があった場合の変更登記は、2026年（令和8年）4月から義務化されました。変更があった日から2年以内に申請する必要があり、正当な理由なく期限内に申請しない場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

施行日より前に住所等が変わっている場合も対象となるため、所有している不動産の登記簿上の住所・氏名・名称が現在のものと一致しているか、一度ご確認いただくことをおすすめします。

＜手続き窓口＞

・対象不動産を管轄する法務局

＜主な必要書類＞

・住民票（住所変更の場合）

・戸籍の附票（住所の変遷を確認する場合）

・戸籍謄本（氏名変更の場合）

・法人の場合は登記事項証明書または会社法人等番号

・住所・氏名・名称変更登記の申請書

※個別の事情により必要書類が異なることがあります。

6.まとめ｜不動産登記のご相談はお早めに

不動産登記は、売買・相続・住宅ローン完済・住所変更など、状況によって必要な手続きや書類が異なります。特に、相続登記（令和6年4月から義務化・3年以内）や住所・氏名・名称変更登記（令和8年4月から義務化・2年以内）は、すでに義務化されており期限が設けられているため、早めの確認が重要です。

司法書士にご相談いただくことで、必要な登記の種類、期限、必要書類、手続きの順番を整理し、売却・相続・住宅ローン完済などの場面に合わせてスムーズに手続きを進めることができます。

「自分の場合、どの登記が必要なのか分からない」「古い名義のままになっている不動産がある」「売却や相続の前に登記を整えておきたい」という方は、お早めに司法書士にご相談ください。